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Índice M2 Real – Valor del metro cuadrado en CABA 2021

Te compartimos la última actualización del Índice M2 Real, el estudio de valores promedio del metro cuadrado en CABA, realizado junto a la UCEMA y Reporte Inmobiliario. Este informe se basa en los datos aportados por la red de oficinas inmobiliarias adheridas a la marca RE/MAX en la Ciudad de Buenos Aires.

Lo que lo hace único en su tipo es que en su elaboración se incorporan los valores reales de cierre de las operaciones; a diferencia de otros informes disponibles en el mercado, que sólo toman en cuenta los valores de publicación. Para conocer todos los detalles de la metodología utilizada, te recomendamos leer esta nota.

Los precios durante septiembre

Los últimos datos del Índice M2 Real, publicados en octubre 2021, muestran que durante el mes de septiembre se amplió la brecha entre precios de publicación vs. precios de cierre, llegando al 7,24%.

Por otro lado, se observa una muy leve caída de los precios con respecto al mes anterior, en torno al 1,8% en promedio. Los valores promedio de cierre para las tres tipologías relevadas (departamentos de 1, 2 y 3 ambientes) pasaron de USD 1940 a USD 1905 en el último mes.

Variaciones de precios por tipología

Si se analiza el comportamiento por segmento, se observa que:

  • Las unidades de 1 ambiente pasaron de USD 1921 en agosto a USD 1865 por metro cuadrado en septiembre, es decir una variación del -2,92%.

  • Las de 2 ambientes, de USD 1882 a USD 1948, incrementando su valor por m2 en un +3,5%

  • Y las unidades de 3 ambientes, de USD 2076 a USD 1950, siendo esta tipología la que mostró una mayor retracción: -6,07% de un mes a otro.

Desde el arranque de esta medición a la actualidad, se observa una caída acumulada del 15,5% en el valor de cierre del m2 en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario, concluyó que “el precio de cierre viene bajando los últimos meses. Por otro lado, la brecha entre el valor publicado y el que efectivamente se paga se mantiene bastante estable desde que se viene midiendo”, y agrega que sería interesante ver qué sucedería con esa brecha si la demanda aumentara, en otro contexto de mercado.


Presentamos el Índice M2 Real, un estudio de precios inédito en Argentina, realizado junto a UCEMA y Reporte Inmobiliario. Este índice representa los precios promedio de inmuebles ubicados en la ciudad de Buenos Aires, basándose en los datos aportados por la red de oficinas inmobiliarias adheridas a la marca RE/MAX en CABA.

Desde RE/MAX Argentina convocamos a la Universidad del CEMA y a Reporte Inmobiliario para desarrollar un índice de precios que ayudará, tanto a profesionales del rubro como a sus clientes, a contar con información valiosa sobre los precios reales del mercado.


Precios reales vs. precios de publicación


Lo más destacable de este índice, que lo hace único en su tipo, es que en su elaboración se incorporaron los datos de los valores reales de cierre de las operaciones (a diferencia del resto de los relevamientos similares que sólo toman en cuenta los valores de publicación). Esta valiosa información fue aportada generosamente por las oficinas inmobiliarias adheridas a la marca RE/MAX en CABA para la realización de este índice.

Además, también se incluyeron los datos de precios de publicación de las propiedades, ya que sirven para tener una idea de la brecha de negociación, al compararlos con sus correspondientes precios de cierre.

Es por esto que creemos que se trata de un índice inédito, que marcará un antes y un después en la historia de la valuación de precios por metro cuadrado del mercado inmobiliario argentino. Decidimos hacerlo público y compartirlo con todo el rubro, la prensa y el público en general. Esperamos que esta herramienta aporte valor, tanto para la valuación de propiedades como para la negociación de precios.

Según Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay, “cada una de las oficinas adheridas a la marca RE/MAX tiene un compromiso con sus clientes, para todos es muy importante que puedan acceder a información valiosa que facilite el entendimiento de los precios de las propiedades y mostrar valores realistas”.

Un estudio colaborativo sobre el mercado inmobiliario en Argentina

Para llevar adelante este trabajo conformamos un equipo interdisciplinario en el que contamos con el apoyo de la Universidad del CEMA, quienes aportaron el rigor metodológico en su elaboración; sumado al respaldo de Reporte Inmobiliario, quienes cuentan con amplia experiencia en el procesamiento de datasets de gran volumen y herramientas de valuación.


Metodología para la obtención de datos


José Dapena, Director del Departamento de Finanzas y de la Maestría en Finanzas de la UCEMA, aportó la visión experta en el desarrollo de la metodología del Índice M2 Real. “El estudio aporta una referencia bastante precisa de los precios reales del mercado, ya que la metodología desarrollada evita las distorsiones y los sesgos y, a su vez, permite disminuir la dispersión de datos agregando homogeneidad al valor obtenido.”

Se utilizó una base de datos de la cual se filtraron operaciones correspondientes a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Los datos disponibles de las operaciones vienen dados por:

  • Nombre del barrio o localidad donde se realizó la transacción.

  • Cantidad de ambientes del inmueble.

  • Precio efectivo por m2.

  • Cantidad de m2.

  • Mes en que se realizó la transacción.

El procesamiento de la base de datos consistió en:

  1. Separar las operaciones por localidad/barrio.

  2. Ordenarlas en función del mes y del precio promedio por m2, de menor a mayor.

  3. Analizar los datos elaborando diferentes índices comparativos, que se sintetizan en los siguientes:

    • Índice de precio promedio de m2 por mes, tomando el promedio simple de precios de m2 de cada mes.

    • Índice de precio promedio de m2 por mes, tomando el total de precios efectivos en el mes, dividido por la cantidad de m2 transaccionados.

  4. Se eliminaron distorsiones y sesgos provenientes de datos atípicos.

  5. Finalmente, se elaboraron índices tomando como referencia departamentos de uno, de dos y de tres ambientes. Se calculó el precio promedio del m2 para cada mes, y se analizó su evolución.

Nota: en algunos casos, los resultados del mes de abril y mayo de 2020 fueron descartados, debido al impacto que tuvo la pandemia y sus consiguientes restricciones, paralizando casi por completo la actividad del mercado inmobiliario.

De esta manera se logró obtener datos precisos respecto a los valores del metro cuadrado de departamentos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. En esta primera instancia de lanzamiento, el índice se circunscribió a CABA, pero la idea es ampliar la base geográfica a otras localidades del país donde está presente la red de oficinas independientes adheridas a RE/MAX.

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